Die meisten Probleme beginnen harmlos: eine verstopfte Dachrinne, ein lockerer Ziegel, Kartons im Fluchtweg. Im Alltag fallen solche Dinge selten auf – bis Wasser eindringt oder ein Sicherheitskonzept scheitert. Der Gebäudecheck von ISS schliesst genau diese Lücken.

Alexander Gfeller beginnt seinen Tag in Luzern bei strahlendem Wetter. Der Spezialist Gebäudecheck steht vor dem Bürogebäude eines Kunden. Auf den ersten Blick wirkt alles ordentlich. Trotzdem zieht er sein Tablet hervor, kontrolliert die Auftragstickets in der App, macht Fotos von allen Fassadenseiten. «Die Fotos sind wichtig für den Gesamteindruck: Wie wirkt das Gebäude, wie ist der Zustand aussen und im Inneren des Gebäudes, wie bezüglich der Umgebung», erklärt er. Sein Beruf ist abwechslungsreich, oft besucht er drei bis vier Gebäude pro Tag. Eine Aufgabe, die Freiheit ermöglicht und Selbstdisziplin fordert. «Es stimmt, ich organisiere mich selbst und bin mehrheitlich allein unterwegs», bestätigt er. Motiviert beginnt er den Rundgang: Geschoss für Geschoss, Raum für Raum, Türen, Fluchtwege, technische Bereiche, die Gebäudehülle, die Umgebung und Grünflächen. Überall lauern kleine Abweichungen, die später grosse Folgen haben können. «Es ist eine Sichtkontrolle. Es geht um Dinge, die man als generalistischer Fachmann mit den Sinnen feststellen kann. Dabei stehen offensichtliche Unstimmigkeiten im Gebäudebetrieb, Mängel im Erscheinungsbild, an Bauelementen oder sicherheitstechnische Mängel im Fokus», ergänzt Adelheid Hasler, Service & Quality Manager. Sie hat die neue Dienstleistung 2024 aufgebaut und trägt die Fachverantwortung.

Was der kritische Blick typischerweise findet

Die eindrücklichsten Feststellungen sind selten spektakuläre Bauschäden. Häufig sind es Sicherheits- und Ordnungsthemen, die im Alltag untergehen. «Brandlasten sind ein Dauerthema», sagt Hasler. Karton, Holz, Material in Fluchtwegen. Gfeller ergänzt ein Bild, das hängen bleibt: «Du kommst aus dem Untergeschoss eine Treppe hoch und oben steht eine Holzpalette. Wenn sich Rauch bildet, ist das ein schlechter Ort – der Fluchtweg wäre verstellt.» Dazu kommen Klassiker der Werterhaltung: Fassadenabplatzungen, Feuchtigkeit, Schäden an Dachrinnen oder Bauteilen – Dinge, die man einmal sieht und dann wieder vergisst. Nicht mit dem Gebäudecheck, denn er setzt auf Dokumentation, Mängelbeseitigung und Konsistenz: Jahr für Jahr, Standort für Standort.

Unabhängigkeit als Prinzip

Wer ein Gebäude betreibt, kontrolliert ungern sich selbst. «Sehr wichtig ist es, die Kontrolle klar vom Betrieb zu trennen», sagt Hasler. «So greift das Vier-Augen-Prinzip ohne Zielkonflikte.» Genau deshalb wird der Gebäudecheck bei ISS durch das vom Facility Management unabhängige Bauprojektmanagement erbracht. Die Spezialisten für den Gebäudecheck sind Fachleute mit baulichem Hintergrund: Techniker, Ingenieure, Architekten, die zusätzlich gute Kenntnisse des allgemeinen Facility-Management-Betriebs haben. Schweizweit sind es bei ISS aktuell fünf Personen, regional verankert und regelmässig im Austausch. «Physische Treffen sind wichtig: für Know-how-Transfer oder Schulungen. Nur so können wir den Service laufend verbessern», erklärt Hasler.

Die Drohne als Zugang zu Orten, wo niemand hinkommt

In Luzern führt der Rundgang schliesslich nach draussen. Das Dach ist nicht begehbar, also startet Gfeller die Drohne. Sie zieht ruhig an der Dachkante entlang, blickt in Dachrinnen, prüft Abläufe und Dachfenster. «Mit der Drohne können wir nahe heranfliegen und mit Fotos sauber dokumentieren. Ohne Leiter, ohne Hebebühne, ohne Risiko», sagt er. Die Drohne ist also nicht etwa ein Spielzeug, sondern ein pragmatischer Ersatz für riskante oder unverhältnismässige Einsätze. Und eine effiziente Möglichkeit, Details sichtbar zu machen, die vom Boden aus schlicht nicht erkennbar sind. Der ehemalige Bauleiter bleibt dabei pragmatisch: Wenn ein Flachdach sicher begehbar ist, geht er lieber selber hoch.

Grundlage für Investitionsentscheide

Für Gebäudeverantwortliche folgt der wichtigste Teil nach dem Rundgang: Was bringt der Gebäudecheck konkret? Hier setzt das digitale System an. Prüfpunkte werden im Tablet von «sehr schlecht» bis «wie neu» bewertet, Abweichungen fotografiert, klassifiziert und mit Fristen versehen. Am Ende generiert das System automatisch einen PDF-Bericht pro Objekt. Der Check bleibt nachvollziehbar, vergleichbar und wird vom System automatisch archiviert. «Es ist nicht nur ein Bericht», fügt Hasler an. «Für die Gebäudeeigentümer bilden die Dokumente eine verlässliche Grundlage für Budgetplanung, Investitionsentscheide und Werterhaltung. Die Kunden haben direkten Zugang zu den einzelnen Reports sowie auf spezifische Auswertungen in Dashboards» Wer mehrere Objekte in seinem Portfolio hat, kennt das Problem: Einzelmeldungen gehen im Tagesgeschäft manchmal unter. Ein Jahr später ist nicht mehr nachvollziehbar, ob die Fassade schon damals Abplatzungen hatte oder ob ein Risiko neu ist.

Der Knackpunkt: Was geschieht danach?

Kontrolle allein repariert keinen Wasserablauf, räumt keine Kartons weg. Genau deshalb ist die Anschlusslogik so wichtig. Wird ein Mangel festgestellt, wird im Bericht ein Foto abgespeichert und direkt in der App ein Ticket ausgelöst. Dieses geht an den Customer Service Desk, wird triagiert und dem verantwortlichen Objektmanager zugewiesen. Dort wird entschieden, was im Rahmen der Grundleistung sofort erledigt wird und was als Massnahme mit Offerte, Budget und Timing geplant werden muss. Hasler nennt es offen einen Knackpunkt: Erkenntnisse müssen in Massnahmen übersetzt werden. Dazu braucht es Priorisierung. «Sofort» bedeutet Gefahr für Leib und Leben oder eine massiv schädigende Einwirkung auf Bauelemente. «Kurzfristig» sind typische Reparaturen. «Mittelfristig» sind grössere Projekte. Oft genau die, die man ohne saubere Dokumentation jahrelang vor sich herschiebt. Die im letzten Jahr durchgeführten rund 1’900 Gebäude- und 400 Sicherheitschecks liefern die solide Basis für eine nachhaltige Portfoliostrategie. Alexander Gfeller fasst es ähnlich zusammen: «Der Gebäudecheck ist nicht Reparatur, sondern Entscheidungsgrundlage. Für Betrieb, Risiko, Investitionen.»

Stolz aufs Team

Adelheid Hasler ist stolz auf die Einführung der neuen Dienstleistung und wie sie bei den Kunden ankommt. «Ohne das Engagement der Mitarbeitenden wäre das Angebot in so kurzer Zeit nie so zum Fliegen gekommen.» Vielleicht ist das die beste Beschreibung für den neuen Gebäudecheck: keine grosse Show, sondern Handwerk, Systematik und manchmal eine Drohne, die dort hinsieht, wo niemand hinkommt.

So läuft der Check ab

Auftrag
Anfang Monat erhält der Spezialist Gebäudecheck vom System automatisch generierte Auftragstickets für die zu prüfenden Objekte direkt in der Check-App.
Erster Eindruck aussen
Zu Beginn dokumentiert er das Objekt mit Fotos aller Fassadenseiten: Standort, Umgebung, Gesamteindruck.
Rundgang innen und Technik
Dann folgt die systematische Begehung. Geprüft wird auf Basis der strukturierten Fragen zu Themen wie Zustand, Sauberkeit und Sicherheit.
Bewertung nach System
Jeder Prüfpunkt wird digital bewertet und fliesst in die Gesamtbewertung des Gebäudes im Bericht (PDF-Report) ein.
Massnahmen und Fristen
Zu jeder Feststellung werden Fristen gesetzt und Massnahmen empfohlen.
Ticketing für die Umsetzung
Bei sicherheitsrelevanten Themen wird direkt im System ein Ticket erstellt, von der zuständigen Stelle triagiert und an den verantwortlichen Objektmanager weitergeleitet.
Automatischer Bericht
Nach Abschluss erzeugt das System automatisch einen PDF-Report pro Objekt als dokumentierte Entscheidungsgrundlage für Werterhalt, Sicherheit und Investitionsplanung.